最新

数年前に借りた2,500万円の住宅ローン、借り換えでどのくらいお得になる? 

日銀がマイナス金利政策を始めて様々な影響が出始めています。

普通預金金利の低下や保険料の値上げなど、マイナスな面もありますが、借入についてはプラスの面もあります。

その中で普通の家計にとり、もっとも負担の大きいい一つに住宅ローンがあります。
今回は住宅ローンを借り換えた時どのくらいお得なのか比較しみようと思います。

 

比較条件


今回は2,500万円20年の住宅ローンが残っている場合で比較したいと思います。

比較するのは以下の条件です。

  1. 固定金利2.89%で返し続ける。(借換えをしないパターン)
  2. 変動金利0.57%で借り換えを実行する。(他の銀行に借り換えるパターン。手数料がかかります。)
  3. 借入金額を300万円減らし、変動金利0.57%で借り換えを実行する。(繰上返済と借り換えの合わせ技です。)

この3つのパターンを試算してみて、総返済額、及び月々の支払がいくらになるか比較してみましょう。

 

パターン1:金利2.89%固定で返し続ける


2,500万円の住宅ローンを20年間、固定金利2.89%、元利均等で返済すると以下のようになります。

項目
金額(単位:円)
月次返済額
137,276
年間返済額
1,647,312
返済総額
32,946,322
利息総額
7,946,322

ボーナス払いなしで毎月13.7万円、年間164.7万円の返済です。
返済総額は3,084.8万円で借入金額が2,500万円なので支払い利息の総額が794.6万円になります。
借りた金額の1/3近くの支払利息です。
高級車が買えてしまう金額です。

めんどうくさい、銀行に行くのが苦手な人はこのまま高い金利のローンを返済し続けます。

 

パターン2:変動金利0.57%で借換を実行する


2,500万円の住宅ローンを20年間、変動金利0.57%(ネットバンクの最低金利レベル)に借り換え(借り換え手数料70万円)ると以下のようになります。

項目
金額(単位:円)
月次返済額
110,241
年間返済額
1,322,892
返済総額
26,457,870
利息総額
1,457,870
借換手数料
700,000

ボーナス払いなしで毎月11.0万円、年間132.2万円の返済です。
返済総額は2,645.8万円で借入金額が2,500万円なので支払い利息の総額が145.8万円になります。
この他に借り換え手数料に70万円かかり、利息と合わせて215.8万円のコストがかかります。

普通の自家用車は買えるレベルの負担になります。

 

パターン3:借入金額を300万円減らし、変動金利0.57%で借り換えを実行する


住宅ローンを借り換える際に貯蓄から300万円を出し、2,200万円の住宅ローンを20年間、変動金利0.57%に借り換え(借り換え手数料70万円)ると以下のようになります。

繰上返済は支払金利を減らすために有効な手段です。

項目
金額(単位:円)
月次返済額
97,012
年間返済額
1,164,144
返済総額
23,282,924
利息総額
1,282,924
借換手数料
700,000

ボーナス払いなしで毎月9.7万円、年間116.4万円の返済です。
返済総額は2,328.2万円で借入金額が2,200万円なので支払い利息の総額が128.2万円になります。
この他に借り換え手数料に70万円かかり、利息と合わせて198.2万円のコストがかかります。
コストは200万円を切りましたが、借り換えを実行する際に300万円以上の貯蓄が必要です。

 

 

結果


比較結果は以下になります。

【それぞれのパターンの返済額】

単位:万円
パターン1
固定金利2.89%

パターン2
変動金利0.57%に借換

パターン3
借入を300万減らし、
変動金利0.57%に借換
月次返済額
13.7 11 9.7
年間返済額
164.7 132.3 116.4
返済総額
3,294.6 2,645.8 2,328.2
利息総額
794.6 145.8 128.2
借換手数料
 0 70 70
負担総額
794.6 215.8 198.2

 

 

【それぞれのパターンの返済額の差】

単位:万円
パターン1

パターン2
パターン2

パターン3
パターン1

パターン3
月次返済額
2.7 1.3 4
年間返済額
32.4 15.9 48.3
返済総額
648.8 317.6 966.4
利息総額
648.8 17.6 966.4
借換手数料
-70 0 -70
負担総額
578.8 17.6 596.4

固定金利2.89%で2,500万円の住宅ローンを20年で返済するのに比べて、変動金利0.57%に手数料70万円払って借り換えると、
毎月2.7万円、年間で32.4万円、総額で578.8万円ほどお得になります。
これはクラウン1台分です。
住宅ローンを借り換えることによって毎月一度豪華なディナーを食べたり、もしくは毎年1回海外旅行にいったりできます。

 

変動金利0.57%に借り換えるときに300万円を貯蓄からだし借入金額を2,200万円にすると
毎月1.3万円、年間15.9万円、負担総額で17.6万円お得になります。
先に300万円を負担することで月々の支払を減らすことが出来、負担総額でも少しですがお得になります。

 

この低金利時代住宅ローンの借り換えを検討してみてはいかがでしょうか?
弊社サイト「シミュライザー」には住宅ローン計算機(http://simulizer.com/analysis/home_loan)がございますのでぜひご利用ください。
またiOSアプリ「ラクトク~住宅ローン借換え」もございますのでよろしければご利用ください。

 

 

 

▲TOPに戻る