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住宅ローン借換えの時にかかる費用はいくら?マイナス金利で考える(1)

マイナス金利を日銀が先週発表した。金利はしばらく上がりそうもない。まだ住宅ローン金利をさげる金融機関もでてきそうだ。

そろそろ住宅ローンを考えるとするか、と思った人も多いはず。この2月から引き下げの銀行もでてきている。

 

借換えして安い金利に乗り換えたいのはだれでも思うのだが、手数料という壁が存在する。

金利が少し下がっても、その他の手数料で損してしまうケースもある。その手数料20万~70万とか言われるがそれを分解してみてみよう。

 

 

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どの銀行も共通で安くできそうもないもの


諸費用の中である程度決まっていて銀行間で差がないものは以下のようなものです。

1.契約書貼付印紙税

印紙税相当分の印紙を金銭消費貸借契約書(住宅ローン契約書)に貼付します。

  • 借入金100万円超500万円以下・・・・・2,000円
  • 借入金500万円超1,000万円以下・・・・10,000円
  • 借入金1,000万円超5,000万円以下・・・20,000円
  • 借入金5,000万円超1億円以下・・・・・・60,000円

※上記消費税額は、ご融資実行日時点の適用税率に基づき算出されます。

2.抵当権関連費用

登録免許税 借入れ額の0.4%(0.1%一定の条件を満たす住宅の場合)
登記にあたっての司法書士報酬が別途あり。

【借換をされる場合】

抵当権設定費用
登録免許税
抵当権設定額(=借入額)の0.4%
司法書士への報酬登記に係る実費
6~10万円程度
抵当権抹消費用
登録免許税
土地・建物各々1個あたり1千円
司法書士への報酬
登記に係る実費
設定済み抵当権の件数1件につき2万円程度

そのほか、従前の住宅ローンを完済するためにかかる費用があります。(固定金利のものの場合、有料。変動金利は無料のものが多い)

 

 

銀行によって違うもの


銀行により大きく異なる諸費用は以下のものがあります。

 

1.事務手数料

銀行によって事務手数料はかなり違いがあります。

事務取扱手数料および印紙税は、代表口座を経由せず、直接融資金額から差し引かれます。

【手数料の一例】

お借入れ時の銀行取扱手数料です。

融資金額の2%に相当する金額に消費税額(地方消費税額を含みます。以下同じ。)を加算した金額

  • ※上記消費税額は、ご融資実行日時点の適用税率に基づき算出されます。

銀行によっては31,500円など固定額の銀行も多く存在します。

 

2.保証料
借入金額、返済年数によって決定されます。借入額の0.2%とかの割合でチャージされます。

保証料なしの金融機関も近頃多くなっています。特にネット銀行ではゼロにしている銀行が多いようです。

 

3.繰上返済手数料(既存借入の方の銀行へ支払)
一括返済の手数料がかかります。変動金利と固定金利によって手数料がかわります。15,750円、31,500円など金融機関によって異なります。

 

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