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【運用】不動産市場回復-都心オフィス空室5.36%と19ヶ月連続低下。 2014年の首都圏新築マンション平均価格は1992年以来の5,000万円台。

都心オフィスビル空室率の2015年1月の数値が公表され5.36%と、先月の5.47%から低下、19か月連続の改善となりました。(オフィス仲介大手の三鬼商事(株)による都心5区の空室率)  一年前の水準からから1.82%低下と、このところ市場の回復傾向が強まっています。

 

都心オフィス空室率は、前回の不動産回復サイクル(2003 年半ば~2007年終わりにかけての回復期)と同じような感じで低下が進み、ちょうど2005年春頃の水準です。 空室率低下とともにオフィス平均賃料もこの一年間で5.3%の上昇となっており、不動産市場では価格上昇の声がかなり聞こえるようになっています。

 

前回の市場回復期には、空室率が5.5%を切ったあたりから、オフィス賃料の上昇も加速し、2007年の不動産市場のピークにむけて、空室率は2%台半ばまで低下が進みました。 この間、不動産価格はかなり上昇を見せています。 今回はどこまで進むのか注目されるところです。

 

 【都心オフィスビル空室率と平均賃料の推移】
OfficeVacancy_201501

 

こうした回復傾向は、不動産の市場性商品であるREIT市場の動向にもよくあらわれています。シミュライズで作成した株式バスケットのうち、REITバスケットのパフォーマンスは昨年5月以降で約44%の上昇を記録しています。下記の関連記事をご参照ください。

 

【運用】REITバスケット(ID10008)説明 不動産投資は株式投資を上回るか?REITは期待リターン高

【運用】REITバスケットが好調 昨年5月からのREITバスケットがリターン50%に近づく

 

 

 

 

これまでの記事で見てきたように、オフィスビル市場にみられる不動産市場の回復傾向は、連動してマンション市場にも着実に表れてきます。 (株)東京カンテイによる東京23区の中古マンション価格動向をみると、12月の平均価格は70㎡に換算した値で4,379万円と、一年前から7.6%の上昇となっています。 特に都心6区の値上がりは目立ち、一年間で12.8%の上昇とかなりのペースです。

 

【中古マンション価格とオフィス空室率の推移】
MansionChuko1_201501

(注)三鬼商事(株)、(株)東京カンテイ資料より作成。グラフでは分かり易いように、空室率を反転させて表示しています。(グラフ上部へいくほど、空室率低下、不動産市場の回復していることを表す)

 

なお、昨年発表された国土交通省の今年7月~10月の地価動向調査でも、地価上昇地区がかなり増え、不動産の回復傾向が鮮明になってきました。 下記もぜひご覧ください。

【運用】住宅の買い時? -国交省の地価調査でも上昇継続。東京圏の上昇地区増加。 

 

 

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首都圏マンション市場動向調査 ( (株)不動産経済研究所) によると、10月の新築マンション一戸あたりの平均販売価格は5,022万円となています。 傾向をつかむために6ヶ月移動平均値(下記グラフ緑色線)をみると、明らかな上昇傾向が見て取れます。 この平均販売価格は、上記中古マンション価格の調査と異なり標準化された広さの価格ではないことに注意が必要ですが、マンション販売業者がマンション用地などの仕入れコストの値上がりを新築マンション価格に転嫁していることが伺えます。 

 

【新築マンション価格推移】

MansionShinchiku_201501

(注)不動産経済研究所資料より作成 

 

不動産経済研究所によると、2014年一年間の首都圏のマンション販売戸数は消費税増税の反動で前年比マイナス20.5%と大幅な減少になりましたが、一方で平均価格は前年比プラス2.7%と2年連続上昇の5,060万円となり、1992以来の5,000万円台となりました。

 

 シミュライズでは引き続き不動産市場の動向を追っていきたいと思います。

 

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