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【運用】住宅の買い時? -国交省の地価調査でも上昇継続。東京圏の上昇地区増加。

これまでの記事で中古マンション価格の上昇や都心オフィス空室率の低下に見られる不動産市場の回復傾向や、各都道府県の基準地価の上昇傾向の確認などをしてきました。 今回は、四半期ごとに実施されている国土交通省による地価調査について見てみたいと思います。

 

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国土交通省の地価調査とは


国土交通省の地価調査は、「主要都市の高度利用地地価動向報告」を指し、通称「地価LOOKレポート」とも呼ばれているもので、主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地などの地区について、四半期ごとに地価動向を把握することが目的です。

 

調査は国土交通省が一般社団法人 日本不動産研究所に委託して行います。不動産鑑定士が鑑定評価に準じた方法により地価動向を把握し、各地区の不動産関連企業や金融機関関連者へのヒアリングも含んでいることから、不動産業界関連者も結構参考にしたりします。

 

三大都市圏、地方中心都市等において特に地価動向を把握する必要性の高い地区について、その代表的地点の地価動向を鑑定評価員が四半期ごとに調査し、3か月前からの変動率(区分)を確認します。

 

 

平成26年第3四半期(7月1日~10月1日)の動向とこれまでの推移


先週末公表された今年7月1日~10月1日までの動向について、まず全体概況です。

  •  全150 地区における地価動向は、上昇が 124 地区(前回 120)、横ばいが 26 地区(前回 28)、下落が 0 地区(前回 2)となり、上昇地区が全体の 8 割を超え、上昇基調も継続。(上昇 124 地区のうち、122 地区が 0-3%の上昇、東京都心の商業系 2 地区(銀座中央、新宿三丁目)が 3-6%の上昇。)
  • 上昇地区の割合が高水準を維持しているのは、金融緩和等を背景とした高い不動産投資意欲や、生活利便性が高い地区におけるマンション需要等により、商業系地区・住宅系地区ともに多くの地区で上昇が続いていることによる。

 

次に、経済圏ごとに、これまでの動向をかんたんにグラフにまとめています。

 

 

【東京圏の地価動向およびその推移】

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東京圏65地区では、上昇地区が 58(前回 53)、横ばい地区が 7(前回 11)、下落地区が 0(前回 1)と約 9 割が上昇となっています。

 

グラフからこれまでの流れをみてみると、2007年まではほとんどの地区が上昇(グラフで赤、オレンジ)だったものの、2008年に入り急激に上昇地区が減少。その後2008 年後半からは下落地区(グラフで水色、青)がほとんどを占めるようになっています。ようやく2012年頃から再び上昇地区が増え、現在9割が上昇となっていることがわかります。

 

【大阪圏の地価動向およびその推移
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大阪圏39地区では、上昇地区が 30(前回 31)、横ばい地区が 9(前回 8)となり、約 8 割が上昇となっています。

大阪圏は全体として東京圏と似たような動きをしていますが、2013年第1四半期から下落地区が見られなくなった一方で2014年に入ってからの上昇地区の広がりは東京よりやや弱いことがわかります。

 

 

【名古屋圏の地価動向およびその推移
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名古屋圏14地区では、2013年第 2 四半期から 6 回連続で全ての地区で上昇となっていることがわかります。

 

続いて、用途別に住宅系地区の動向をみてみましょう。

 

【住宅系地区の地価動向およびその推移
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住宅系44地区では、上昇地区が 35(前回 33)、横ばい地区が 9(前回 11)となり、下落地区は前回に続き 0 となっています。 特徴的な地区を見ると、2013年第 4 四半期以降横ばいが続いていた「美しが丘」「新百合ヶ丘」や、平成 26 年第 1 四半期以降横ばいが続いていた「都筑区センター南」といった東京圏郊外の住宅地の地価が再度上昇に転じています。

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