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【借入】住宅ローンの一部繰り上げ返済、借り換えってどのくらい得なの?

住宅ローンを借り入れ中、少し余裕資金が溜まってきたときに、一部繰上返済をすると得だという話をよく耳にします。 また、現状の住宅ローン金利が高い場合には、ローン全体の一括借り換えも視野に入れて検討することも多くなります。 これら住宅ローンの一部繰り上げ返済や借り換えは、どのような場合にどのくらいのインパクトがあるのでしょうか。

 

今回は住宅ローンの一部繰上返済、借り換えの効果についてみてみたいと思います。

 

住宅ローンの一部繰上返済について


住宅ローンの一部繰上返済は、予定されている約定返済とは別に借入元本の一部を繰り上げて返済を行うことになります。

その際、繰上返済後のローンの返済期間・返済額の決め方に関して、主に次の二つの方式があります。

 

【期間短縮方式
繰上返済後のローンの返済期間を短くするもの
ローンの月次済額がこれまでの金額と変わらなものとし、一部繰上返済後のローン元本残高を用いて(短縮される)返済期間を決定する

 

【返済額軽減方式】
繰上返済後のローンの月次返済額を少なくするもの
ローンの返済期限をこれまでと同一とし、一部繰上返済後のローン元本残高を用いて(減額される)月次返済額を決定する

 

シミュライズ住宅ローン・シミュレーターでは、このいずれのケースでのシミュレーションも可能ですので、このページ下部のリンクから是非試してみてください。金融機関によっては、上記以外の方法で返済額・期間を決定することが可能な場合もあります。

 

また、一部繰上返済は手数料が必要となる金融機関も多いですが、最近はそのような先であっても、インターネット経由の取引では無料としている場合も多くなっており確認するとよいでしょう。

 

一部繰上返済の効果


下記の住宅ローン条件を想定し、一部繰上返済を行った場合のローン総返済額の軽減 (即ち、総支払利息の軽減)効果を探ってみたいと思います。

 

借入残高:  4,000万円
残りの返済期間: 30年
返済方式: 元利均等
一部繰上返済額:  200万円を想定

 

期間短縮方式で200万円の一部繰上返済を行った場合に、どのくらい利息額の削減効果があるのかをまとめています。
変動金利、2%固定金利、3%固定金利の3パターンの金利タイプのローンについて、繰上返済のタイミングの違いによって削減効果を計算しています。

 

【繰上返済のタイミングの違いによる総返済額(=支払利息額)の差異 – 期間短縮方式】

繰上返済の
タイミング
変動金利
ローン
削減
効果
固定金利2%
ローン
削減
効果
固定金利3%
ローン
削減
効果
繰上返済無 5,184 5,323 6,071
1ヶ月目 5,039 ▲ 145 5,166 ▲ 157 5,798 ▲ 273
1年目 5,040 ▲ 144 5,175 ▲ 148 5,812 ▲ 259
5年目 5,047 ▲ 137 5,201 ▲ 122 5,862 ▲ 209
10年目 5,067 ▲ 117 5,231 ▲ 92 5,916 ▲ 155

(注1)単位:万円

(注2) シミュライズ住宅ローンを用い、上記ローンを月次返済のみとして、表示のタイミングで200万円の繰上返済が返済額軽減型で行われるとして算出。なお変動金利ローンはシミュライズのコアシナリオを用いて計算。

 

【繰上返済のタイミングの違いによる総返済額(=支払利息額)の差異 – 返済額軽減方式】

繰上返済の
タイミング
変動金利
ローン
削減
効果
固定金利2%
ローン
削減
効果
固定金利3%
ローン
削減
効果
繰上返済無 5,184 5,323 6,071
1ヶ月目 5,124 ▲ 60 5,257 ▲ 66 5,968 ▲ 103
1年目 5,124 ▲ 60 5,259 ▲ 64 5,971 ▲ 100
5年目 5,125 ▲ 59 5,268 ▲ 55 5,987 ▲ 84
10年目 5,131 ▲ 53 5,280 ▲ 43 6,005 ▲ 66

(注1)単位:万円

(注2) シミュライズ住宅ローンを用い、上記ローンを月次返済のみとして、表示のタイミングで200万円の繰上返済が返済額軽減型で行われるとして算出。なお変動金利ローンはシミュライズのコアシナリオを用いて計算。

 

残高4,000万円のローンに対する200万円の繰上返済において、期間短縮方式にて行うことでかなり大きな利息削減効果があることがみてとれます。特に金利が高い場合に早めの繰上返済で効果が高いことがわかります。

 

繰上返済の効果のまとめ


住宅ローンの一部繰上返済の効果について整理すると以下のようになります。

  • より早いタイミングの繰上返済が、ローンの総返済額(=利息支払額)の削減効果が高い
  • 期間短縮方式の繰上返済を選んだ方が返済額軽減方式より遥かにローンの総返済額の削減効果が高い
  • より高金利のローンの方がローンの総返済額の削減効果が高い

 

住宅ローンの借り換えについて


現在借入れ中の住宅ローンの金利よりも一定程度金利が低い住宅ローンが利用できる場合には、ローンの借り換えが選択肢となります。借り換えにより低利のローンに置き換わることによって、月次の返済額の逓減につながり総返済額(=総利息支払額)も少なくなります

 

一方で、ローンの借り換えは、借り換え先の金融機関によりもう一度ローン審査や抵当権の登記が行われることになりますので、一定の費用がかかることになります。 したがって、この費用を上回る利息軽減メリットがあるかどうかの判断が必要になります。

 

住宅ローンの借り換えに絡む主な費用は以下のようになります。(金額はあくまで参考値としての例示です)

  • 銀行手数料(借入中住宅ローンの繰上返済に係るもの): 3万円程度
  • 銀行手数料(新ローンの手数料): 3万円程度
  • 保証料: 保証料が必要となるローンの場合、年限によるがローン金額の1~2%程度。 但し、返済するローンから保証料の一部が返還されるケースもあり。
  • 抵当権設定の登録免許税: ローン金額の0.4%、(この他、抵当権抹消費用が数万円程度)
  • 契約書印紙: 1,000~5,000万円以下は2万円、5,000万円~1億円以下は6万円
  • 司法書士手数料: 5万~10万円程度

 

ローン金額と返済期間によって費用イメージをまとめると下記のようになります。

 

【ローン残高と返済期間による住宅ローン借り換えの概算費用参考イメージ (保証料が必要となるローンの場合)】

返済期間
ローン残高 30年 20年 10年
4,000万円 110 90 70
3,000万円 85 75 60
2,000万円 65 55 40
1,000万円 35 30 25

(注1)単位: 万円
(注2)上記はあくまで費用イメージを掴むための想定費用の例示です。当然ながら、金融機関や個別状況により費用は異なりますので、実際のお取引の際には金融機関にご確認お願いします。

 

保証料がかからない(金利に既に内包されている)ローンを利用する場合には上記よりかなり費用が少なくなります。 そうではなく上記のとおり保証料が別途必要になるローンの場合には、ローン借り換え後の金利が現状と比べ0.2~0.4%程度低下するような借り換えを行ったときに、借り換え費用が利息軽減メリットとほぼバランスするような状況といえます(ローン全期間にわたる削減を想定)。 したがって、この差以上の金利低下が見込める場合には住宅ローン借り換えのメリットが出てくることになります。

 

住宅金融支援機構による2013年度民間住宅ローン借り換えの実態調査によると、実際にローン借り換えた方の適用金利の変化は以下のようになっています。全体の76%の方がローン借り換えにより0.3%を超える金利低下を実現しています。 全期間固定金利への借り換えばかりではありませんので、全ローン期間にわたってこの金利低下分が享受できるかどうかは不明ですが、合理的な判断をしている人が大半を占めていると考えられます。

 

 HousingLoan Refi

 

(注)住宅金融支援機構による2013年度民間住宅ローン借り換えの実態調査より

 

 

シミュライズ住宅ローンシミュレーターを用いた住宅ローン借り換え効果の確認


住宅ローンシミュレーターを用い、住宅ローンの借り換え効果を確認してみましょう。

 

まず、借り換え前の住宅ローンの条件を下記とします。

借入残高:  4,000万円
残りの返済期間: 30年
金利: 3%
年間返済額: 202万円

 

これを2.75%、および、2.5%の住宅ローンで借り換えを行った場合の削減効果は以下のようになります。

金利: 2.75% 2.50%
年間返済額: 196万円 190万円
ローン期間の
金利削減
192万円 381万円

 

 この場合、0.25%低い金利の住宅ローンで借り換えることで、借り換え費用を十分に上回るメリットがあることがわかる。

 

次に、借り換え前の住宅ローンの条件を下記としてみてみましょう。

借入残高:  2,000万円
残りの返済期間: 20年
金利: 3%
年間返済額: 133万円

 

これを2.75%、および、2.5%の住宅ローンで借り換えを行った場合の削減効果は以下のようになります。

金利: 2.75% 2.50%
年間返済額: 130万円 127万円
ローン期間の
金利削減
59万円 118万円

 

この場合、0.25%低い金利の住宅ローンでの借り換えでは、ようやく費用分をカバーできる程度であり、ほとんどメリットがありません。メリットを得るにはより大きな金利低下幅が必要となり、0.5%の低下ではメリットを得ることができることがわかります。

 

シミュライズ住宅ローン返済額シミュレーター


シミュライズ住宅ローン・シミュレーターは、シミュライズのかんたんで高機能の住宅ローンツールです。

上記で述べたような分析のみならず、複数回の一部繰上返済のシミュレーションも行えます。シミュレーション結果としてローンの想定支払スケジュールの詳細なども表示可能ですので、是非ご活用ください。

 

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iPhoneアプリ 「ずばローン」是非ご利用ください。

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