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【運用】REITバスケット(ID10008)説明 不動産投資は株式投資を上回るか?REITは期待リターン高

REITバスケットの説明

REITとは、不動産投資信託のことで、多くの投資家から資金を集め複数の不動産を購入し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に分配する商品です。通常の企業の株式とはやや性格が異なるものの、他の国内株式と同様に証券コードが割り当てられ、取引時間中に(現物・信用取引等も含め)売買ができます。

国内のJ-REITは現在40銘柄超が証券取引所に上場されており、その時価総額もかなりのばらつきがあります。投資している不動産タイプにより次のように特定タイプに特化しているもの - オフィスビル特化、住居特化、商業施設特化、物流施設特化、ホテル特化、と、複数に投資している複合型、総合型のものがあります。

J-REITは、プロによる多数の不動産への分散投資を借入を利用したレバレッジを用いて行っており、現物不動産への直接投資が難しい個人投資家などにとって不動産への投資メリットをうまく取りこめる機会を提供している商品いえます。さらに、仕組みとして不動産から得られた利益の90%以上を投資家に分配しなければならないことから、比較的安定した高い分配金が得られることが大きな特徴です。

当然不動産の賃料下落や不動産価格自体の下落リスク、また、借入を利用していることから将来の金利上昇やりファイナンス(借入の借換え)リスクも存在しますが、現状の低金利継続、不動産市場の緩やかな回復という市場環境では今後も底堅い動きが期待されます。

シミュライズではこのような環境下、既にやや買い進まれ感のあった日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人などの大型・トップスポンサーリートを避け、今後回復基調が続くと見込まれるオフィスビル市場の恩恵を受ける狙いで中堅のオフィスビルを含むリート、また、分配金利回りにも着目し、出遅れ感のある銘柄を合わせてバスケットとしました。

 

パフォーマンス

 

最新のパフォーマンスはこちらです。 ⇒ シミュライズ株式ポートフォリオ

 

J-REITの銘柄

 

参考になるのでJ-REITについて学んでおこう。

J-REIT は、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。 

JREITの銘柄のリストを掲載しておく。より詳細な情報はJ-REITのサイトがあるので、こちらから

 

証券
コード
銘柄名 運用資産
8951 日本ビルファンド投資法人 オフィスビル特化型
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 オフィスビル特化型
8953 日本リテールファンド投資法人 商業施設特化型
8954 オリックス不動産投資法人 総合型(オフィスビル中心)
8955 日本プライムリアルティ投資法人 複合型(オフィス+都市型商業施設)
8956 プレミア投資法人 複合型(オフィス+住居)
8957 東急リアル・エステート投資法人 複合型(オフィス+商業施設)
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 オフィスビル特化型
8959 野村不動産オフィスファンド投資法人 オフィスビル特化型
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 総合型(オフィス+住居+商業施設+ホテル)
8961 森トラスト総合リート投資法人 総合型(オフィスビル中心)
8963 インヴィンシブル投資法人 総合型(住居+ホテル中心)
8964 フロンティア不動産投資法人 商業施設特化型
8966 平和不動産リート投資法人 複合型(オフィス+住居)
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 物流施設特化型
8968 福岡リート投資法人 総合型(商業施設中心)
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 総合型(オフィスビル中心)
8973 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 住居特化型
8975 いちご不動産投資法人 総合型(オフィス+住居+商業施設+ホテル等)
8976 大和証券オフィス投資法人 オフィスビル特化型
8977 阪急リート投資法人 総合型(商業施設中心)
8979 スターツプロシード投資法人 住居特化型
8982 トップリート投資法人 総合型(オフィス+商業施設+住居)
8984 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 住居特化型
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 ホテル特化型
8986 日本賃貸住宅投資法人 住居特化型
8987 ジャパンエクセレント投資法人 総合型(オフィスビル中心)
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 住居特化型
3227 MIDリート投資法人 総合型(オフィスビル中心)
3234 森ヒルズリート投資法人 総合型(オフィス+商業施設+住居)
3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 住居特化型
3249 産業ファンド投資法人 複合型(物流施設+インフラ施設)
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 住居特化型
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 住居特化型
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 複合型(オフィス+都市型商業施設)
3263 大和ハウスリート投資法人 複合型(物流施設+商業施設)
3281 GLP投資法人 物流施設特化型
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 住居特化型
3283 日本プロロジスリート投資法人 物流施設特化型
3285 野村不動産マスターファンド投資法人 複合型(物流施設+商業施設)
3287 星野リゾート・リート投資法人 ホテル特化型
3290 SIA不動産投資法人 複合型(オフィスビル+都市型商業施設)
3292 イオンリート投資法人 商業施設特化型
3295 ヒューリックリート投資法人 総合型(オフィス+商業施設+シニア+インフラ施設)
3296 日本リート投資法人 総合型(オフィス+住居+商業施設)
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 オフィスビル特化型
3308 日本ヘルスケア投資法人 ヘルスケア施設特化型

 

 

不動産市場の動向

 

不動産市場の全体動向をみるために、都心オフィスビルの空室率・平均賃料の推移を見てみたい。

OfficeVacancy_201411

東京都心部オフィスビルの空室動向、賃料動向からも、国内不動産市況は2008年に前回ピークを付けた後、グローバル金融危機を受けて2009年以降大幅に悪化、その後2013年以降アベノミクスによって回復傾向が続いていることが見て取れる。 10月の空室率は5.60%と16ヶ月連続の低下、また平均賃料も年初より4%の上昇となっている。

 

今年公表された7月1日時点の基準地価格についても、三大都市圏の住宅地の価格が2008年以来6年ぶりに上昇に転じるなど、価格の上昇傾向が確認される。
詳しくはこちらの関連記事へ。

【運用】住宅の買い時? 住宅地の基準地価格は三大都市圏で上昇に転じる

 

 

 

バスケットの種類

 

バスケット(REIT)

 

設定日

 

2014/5/7

 

銘柄構成

 

バスケットはJ-REIT 4 銘柄で構成されています。

【REITバスケットの構成銘柄】

コード 名称
8959 野村不動産オフィスファンド投資法人
8961 森トラスト総合リート投資法人
8968 福岡リート投資法人
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人

 

簡単な特徴は以下のようになっている。

  • 野村不動産オフィスファンド投資法人
    東京都心部を中心に投資をする野村不動産スポンサーのオフィスビル特化型REIT。約5割が東京都心5区、2割がその他23区への投資、残りが関東、中部、近畿など。取得金額約4,000億円
  • 森トラスト総合リート投資法人
    東京都心部のオフィスビルを中心に投資をする森トラストがスポンサーの総合型のREIT。東京23区が75%程度、その他関東、中部・近畿などに物件保有。 オフィスが7割程度の他、商業施設、住居、ホテルにも投資。取得金額3,000億円強。
  • 福岡リート投資法人
    福岡を中心に九州全体、一部山口県などに投資をする地域特化の総合型REIT。博多にあるデザイン性の高い商業施設やオフィスビルなどが中心。6割程度が商業施設、3割がオフィス。 取得金額約1,600億円。
  • ケネディクス・レジデンシャル投資法人
    東京を中心に住居物件に特化する、ケネディクスをスポンサーとするREIT。2013年の増資により1,000億円規模に。6割強が東京23区。中部・近畿にも2割弱投資している

 

 

レビュー

 

2014年11月7日 :  バスケット設定以来、10月になるまでは緩やかに上昇とつづけてきた。10月は調整がみられたものの、月末の日銀による追加金融緩和発表で大きく盛り返す。11月に入るとその反動で下落がつづいている。

 

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