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【人生設計】【税金】相続税は改正でどう変わる? 母親の実家の相続にどのくらい影響あるの? 何か対策は?

このごろ新聞で相続税制が変わるとか、変わったとか、聞いたことがある。
僕は横山 喜一(40歳)、自宅を昨年購入し、住宅ローン3000万円を支払中(月々支払いは月9.3万円)

 

実は悪魔のようだがこんなこと考えている。。。。将来、親の相続を使って、借入を一発で返済してしまおうかと。。。
自分は一人っ子で73歳の母親が東京都内の一軒家に一人暮らし。 古い家なので、将来住むことは無理かなと思っており、相続したら、これを売却してローンの返済に充てようと思っている。

 

世田谷区で150坪。おそらく3億4千万円くらいするのかな。いま相続すると相続税はいくらなんだろう?まだ母は健康だが、相続税が高くなるとどれくらい高くなるのだろう?

 

あんまり高ければ母親のうちに移り住んで、この今のマイホームを売るなり、貸すなりすると、どうなるのか?
実際に引越ししても、2世帯住宅を建てるなり、リフォームすることが必要なので、またお金をかけないといけないんだけど。こういう問題ってだれにも相談できなんですよね。

 

シムラー横山さんの疑問についてシミュライズで見てみましょう。

 

相続税どう変わる?


今回の「平成25年度税制改正に関する法律」による相続税の改正では、これまでになく大きく課税ベースが拡大されています。
変更のポイントは、基礎控除の縮小と税率の変更です。

 

今回の変更は原則として2015年1月1日以降の相続より適用されます。
ここではかんたんにまとめていますが、より詳細は、こちらの記事を是非ご覧ください。

 

【相続】【税金】相続税の改正の話が出てるけど、わたしたちにも影響あるの?

 

① 基礎控除の縮小

現在:    5000万円+1000万円 × 法定相続人数
改正後:3000万円+600万円 × 法定相続人数

 

一人っ子の横山さんの場合、これまで6,000万円だった基礎控除が、3,600万円と4割も引き下げられ、改正後には課税遺産額がその分増えることなります。

 

② 税率の変更

現在の最高税率の50%を、55%へ引き上げ。(取得金額6億円超の区分)
更に、取得金額2億円超~3億円以下の区分に対する税率を40%から45%へ引き上げ。

 

現在の税率構造

法定相続分に基づく取得金額 税率 控除額
1000万円以下 10% 0万円
1000万円超~3000万円以下 15% 50万円
3000万円超~5000万円以下 20% 200万円
5000万円超~1億円以下 30% 700万円
1億円超~3億円以下 40% 1700万円
3億円超 50% 4700万円

 

改正後の税率構造

法定相続分に基づく取得金額 税率 控除額
1000万円以下 10% 0万円
1000万円超~3000万円以下 15% 50万円
3000万円超~5000万円以下 20% 200万円
5000万円超~1億円以下 30% 700万円
1億円超~2億円以下 40% 1700万円
2億円超~3億円以下 45% 2700万円
3億円超~6億円以下 50% 4200万円
6億円超 55% 7200万円

 

その他、改正による変更点、また変更にならない点などは、上記記事をご参照ください。

 

相続税に関する対策等について


ここでは、相続税に関し取り得る対策について、小規模宅地等の特例と賃貸住宅の建築について触れます。

 

① 小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、自宅などを最小限確保するための特例で、自宅などの宅地を相続した場合にその土地の相続税の評価額から80%が減額される制度です。特定居住用宅地以外にも特定事業用や貸付不動産用宅地などもあります。

 

居住用宅地の場合に相続人等に関する要件は以下のようになります。

相続人等 適用要件
配偶者 要件なし
同居の親族 相続税の申告期限まで引続き家屋に居住し、宅地等を所有すること
非同居の親族 被相続人に配偶者および同居親族がいない場合のみ
相続開始前3年以内に、国内にある自己または自己の配偶者の所有する家屋に居住したことがない親族が対象

 

【今改正による変更点(2015年1月1日以降)】

  • 居住用宅地等について相続税評価額が80%減額となる対象面積が240㎡から330㎡に拡大
  • いわゆる二世帯住宅の敷地となる宅地等について、要件が緩和され、独立型の二世帯住宅についても認める

 

横山さんの場合も、現在の自宅を売却し、母親と同居することによって、同特例が活用できるようになると考えられます。

 

② 賃貸住宅の建築による対策

賃貸住宅を建築すると、その土地と建物は相続税を計算する上で、下記のように実際の価格(価値)よりもかなり低く評価されます。 

 

土地:  自家用地評価額 × (1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
建物:  固定資産税評価額 × (1 – 借地権割合 × 賃貸割合)

 

借地権割合は、地域により異なり路線価図に表示されています。(50%~7o%程度が多い) また、借家権割合は通常30%

 

借地権、借家権割合の分だけ土地の相続税評価額が低下します。 また、建物の評価も、通常実勢価格の50~70%程度の固定資産税評価額がベースとなることから、軽減余地がさらに大きくなります。

 

 

横山さんの人生設計をみてみよう


シムラー横山さんの相続税について考えてみましょう。

 

① 現行と改正による相続税の違いを見てみましょう。

 

土地の相続税評価額は国税庁の路線価図で路線価を確認することで分かります。 路線価は、毎年1月1日を基準日とした価格が7月1日に公表されます。 取引実勢に近い公示価格の80%程度が目安となっています。 一定の距離ごとに道路について価格がついているので、土地の接する道路を確認することになります。

 

なお、さまざまな土地の価格については、過去記事にまとめていますのでご確認ください

 【運用】住宅の買い時? 基準地価でみた住宅価格動向

 

母親の保有する土地の路線価が540千円/㎡、広さが500㎡であったとすると、評価額は2億7,000万円になります。

更に現預金が5,000万円あったとすると、財産総額は3億2,000万円です。

 

基礎控除額は現行 6000万円、改正後 3600万円なので、上記税率表から、
相続税額の試算は、

 

現行 8,700万円

改正後 10,080万円 (現行より1,380万円アップ)

 

 

② 同居をして小規模宅地等の特例が適用できる場合

 

横山さんが現在の自宅をうまく残ローンがカバーできる価格で売却でき、母親と同居、小規模宅地等の特例が適用できたとします。

 

改正後は母親の土地の330㎡の部分について80%の評価額減額が可能となるので、土地の評価額は次の分だけ減額されます。
27000 × 330/500 × 80% = 1億4,256万円減額

 

この場合、相続税額の試算は 5,398万円と4,600万円強の減額になります。

 

更に、母親所有の現金を用い建物の建て替え(玄関が別で分離した二世帯住宅等も可)をすることで、現金に比べた建物の評価額が6~7割程度になることから、相続税額をより減らすことが可能になると考えられます。

 

(注意) ここでの相続税に関連する計算は、概算計算による例示であり、実際の納税額とは異なります。 実際の計算、特例等の適用要件などについては、税理士等の専門家にご確認くださいますようお願いします。

 

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横山 喜一 (40歳、母親の実家相続予定)

 

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横山 喜一 (40歳、母親の実家相続予定)

 

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(注) 記事中の推計値は現時点のシミュレーション結果によるもので、読者の皆様が実際にシミュライズコアでご覧いただく際には、パラメータ等の変化により金額が異なってくることも想定されますのでご注意ください。

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