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【運用】住宅の買い時? 住宅地の基準地価格は三大都市圏で上昇に転じる

 2014年7月1日時点の各都道府県の基準地価が公表されました。 これまでの記事で中古マンション価格の上昇やオフィス空室率の低下に見られる不動産市場の回復傾向についてお伝えしてきましたが、今回公表された基準地価においても、三大都市圏の住宅地の価格は2008年以来6年ぶりに上昇に転じるなど、価格の上昇傾向が確認されることとなりました。 

 

住宅地 基準地価格の動向


まず、2001年以降の住宅地の基準地価格の対前年比変動率の推移を見てみます。
三大都市圏の住宅地については、2006年~2008年の間変動率がプラスであった(地価が上昇した)後、2009年に大幅な下落を見せ、その後長らくマイナス圏推移が続いていました。

 

2013年調査で名古屋圏が上昇に転じたのに続き、今回、東京圏と大阪圏が上昇となりました。 一方で、地方圏、および全国平均の住宅地価格はいまだ下落が続いているのが現状です。

 住宅地変動率2014

(注)都道府県基準地価調査よりシミュライズまとめ。 三大都市圏は東京圏、大阪圏、名古屋圏をいう。

 

続いて、東京圏の主要都市(東京は23区全体平均)の住宅価格推移を見てみます。
東京23区の平均は2013年調査で上昇に転じましたが、2014年はさらに前年比で3%程度の上昇となっています。 横浜市、川崎市、さいたま市、千葉市についても全て2014年はわずかながら上昇となりました。

住宅価格推移2014

(注)都道府県基準地価調査よりシミュライズまとめ。 

 

 

 

都道府県別 住宅地 基準地価格の対前年比変動率


次に、住宅地の基準地価格の対前年比変動率を都道府県毎にみてみます。
下記は、2014年の前年比変動率の大きい順に表示したものです。 東京都が前年比1.3%の上昇でトップの伸びとなった他、震災復興で地価上昇がみられる宮城県と福島県が2位、3位に入っています。4位、5位には三大都市圏の神奈川県、愛知県が順当にランクされています。

 

一方で、下位の都道府県は引き続き3%~4%程度の下落となっており、東北・中国・四国地方の県が多く見られます。

 

都道府県別 住宅地価格 対前年比変動率

都道府県 2013年
変動率(%)
2014年
変動率(%)
東京    0.5    1.3
宮城    0.7    1.2
福島 △ 0.6    1.0
愛知    0.8    0.9
神奈川    0.1    0.4
沖縄 △ 0.2    0.3
埼玉 △ 0.7    0.0
大阪 △ 0.4    0.0
千葉 △ 0.7 △ 0.1
滋賀 △ 0.7 △ 0.4
京都 △ 1.1 △ 0.5
富山 △ 1.4 △ 0.7
奈良 △ 1.0 △ 0.8
福岡 △ 1.4 △ 0.8
兵庫 △ 1.3 △ 0.9
熊本 △ 1.7 △ 1.1
静岡 △ 1.5 △ 1.2
全国 △ 1.8 △ 1.2
岩手 △ 2.2 △ 1.3
宮崎 △ 1.6 △ 1.3
岡山 △ 2.1 △ 1.6
山形 △ 2.7 △ 1.7
石川 △ 2.6 △ 1.7
岐阜 △ 2.1 △ 1.7
大分 △ 2.4 △ 1.7
茨城 △ 3.0 △ 1.9
新潟 △ 2.3 △ 2.0
北海道 △ 2.6 △ 2.1
栃木 △ 3.0 △ 2.1
長野 △ 2.5 △ 2.1
高知 △ 3.6 △ 2.1
群馬 △ 3.8 △ 2.2
三重 △ 2.4 △ 2.2
広島 △ 2.9 △ 2.2
島根 △ 2.4 △ 2.3
長崎 △ 3.1 △ 2.5
福井 △ 3.3 △ 2.6
徳島 △ 4.3 △ 2.6
香川 △ 3.9 △ 2.8
佐賀 △ 3.5 △ 2.8
鹿児島 △ 3.1 △ 2.9
和歌山 △ 4.2 △ 3.0
山口 △ 3.8 △ 3.0
山梨 △ 3.6 △ 3.1
愛媛 △ 3.3 △ 3.1
鳥取 △ 4.4 △ 3.4
青森 △ 5.1 △ 3.9
秋田 △ 4.6 △ 4.4

 

 

土地の公示価格、基準地価、路線価って何?


最後に公的機関により調査される土地価格のデータについてまとめておきます。
主に以下の4つがあり、それぞれ特徴があります。

 

公示価格 毎年1月1日を基準日として国土交通省が調査・公表(3月中旬ごろ)する標準地の価格。公共事業用地や一般の土地取引の取得価格の参考とされ、土地本来の評価額と想定されています。
基準地価 毎年7月1日を基準日として、各都道府県が調査・公表(9月下旬ごろ)する価格で、価格の考え方は公示価格とよく似ています。
路線価 毎年1月1日を基準日として国税庁が調査・公表(7月1日)する価格で、相続税および贈与税の算定基準となる土地評価額。公示価格の80%程度が目安となっています。公示価格などは敷地そのものについての価格なのに対し、路線価は、一定の距離の道路に対しての価格になります。
固定資産税
評価額
3年に一度、各市町村(東京23区の場合は東京都)が評価する固定資産税等の基準となる価格。土地は公示価格の70%程度、新築家屋は50~70%が一般的な固定資産税評価額です。

 

実際の個々不動産の価格は、それぞれに特有の要因が多々あることから、必ずしも上記指標等から直接的に導かれるものではありませんが、これらのデータは参考情報として、また、全体の傾向を掴むのにも利用できます。

 

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