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【支出】品田駅(品川・田町の間の駅仮称)の賃料推定してみよう。賃料推計モデル”ずば賃”

東京オリンピックにむけて、東京山手線の品川駅と、田町駅の間に駅が新しく登場することになった。

この新駅は2020年の東京五輪までの開業を目指し、「海外からの玄関口の機能と、東海道の宿場町だった歴史や文化を兼ね備えた街づくりを目指す。」とJR東日本は伝えている。

都営浅草線の泉岳寺駅との連絡や周辺の高層ビルの建築が進めば、新たなターミナルとして、品川エリアとの共栄で、魅力的なエリアが構築できそうだ。

 

そこで、この山手線沿線で、今は両方の駅から遠く、スーパーからも遠い住居を持っている方が、あるいは家賃を払って住んでいる方が、どれくらい家賃が高くなるのかを考えてみる。

  • 駅が近くなる効果、
  • スーパーが新しくでき買い物が便利になる効果を考える。田町駅をベースに計算をしてみた。

賃貸の物件の詳細内容は以下のようなもので、標準的なファミリータイプのマンションを想定している。

 

シミュライズツールで試算


 シミュライズでは不動産の物件の情報をいれると、自動的に賃料を推計する無料ツールを提供しています。

以下のような方々におすすめです。

  1. 不動産オーナーの方
  2. 転勤・転居をお考えの方
  3. 海外転勤等で自宅を貸し出す方
  4. 買換えをお考えの方
  5. 不動産運用に興味のある方

 

シミュライズ賃料(PC用)

シミュライズ賃料”ずば賃”(iPhoneアプリ)

btnZubaChin

 

【PC版の画面】

田町分析

クリックすると拡大します。

これはシミュライズのツールの一つで物件の情報から賃料を推定するツールで膨大な賃貸データをもとに回帰分析を重ね物件賃料を推定している。

これを使って、

① 駅からの距離

② スーパーからの距離

でどれだけ価格が変化するか計算をしてみた。

 

田町駅ベースでの物件賃料推定


 田町駅ベース、品川駅ベースで考えられるが、今は田町駅ベースで計算をしてみた。

ID 最寄り駅 駅から徒歩 スーパーからの距離 金額 差異 備考
1 田町 10 5から10分 214,411   ベースケース
2 田町 5 5から10分 230,492 16,081 駅インパクト
3 田町 10 3分以内 218,030 3,619 スーパーインパクト
4 田町 5 3分以内 234,382 19,971 駅・スーパーインパクト

この表からわかることは、

 

駅からの距離が10分から5分に近くなると、1.6万円、高くなる

またスーパーが新しく登場し、3分以内と、便利になる0.36万円高くなる。

 

これが両方生じれば、ほぼ2万円の価格上昇となり、家賃は23.4万円となる。これは今駅やスーパーが不便であり、割安だった家賃は

これだけ新駅の登場で値段が上昇することを物語っている。

 

得する人 : この新駅近くの物件オーナーにとっては素晴らしいニュースであり、

損する人 : 賃貸で借りている人にとってはかなり高くなってしまい、高い賃料を将来払うか、他のエリアに移ろことを将来検討しないといけない。 可能ならこのエリアの物件を買ってしまうチャンスであるかもしれない。

 ちなみに他の駅ベースでも計算をしてみたので、参考にしてください。

 

 

品田駅(仮称)の賃貸料推定結果


いろいろなパターンを見てみました。条件を変えて、ベースケースからどれくらい違うかを、浜松町、品川、田町、大崎ベースで計算してみました。

お勧めは駅から近い(5分は大変良すぎる条件)、かつ駅のプレミアムがあまり高くない、田町のケースの中から、ケース7かケース15がおすすめですね。

 

お給料次第ですが、250,000円の家賃なら、購入を考えるのが良いかもしれません。

ID 最寄り駅 駅から徒歩 スーパーからの距離 金額 ベースケースからの差異 備考
1 浜松町 10 5から10分 224,999 ベースケース
2 品川 10 5から10分 219,705 ベースケース
3 田町 10 5から10分 214,411 ベースケース
4 大崎 10 5から10分 222,352 ベースケース
5 浜松町 5 5から10分 241,874 16,875 駅インパクト
6 品川 5 5から10分 236,183 16,478 駅インパクト
7 田町 5 5から10分 230,492 16,081 駅インパクト
8 大崎 5 5から10分 239,028 16,676 駅インパクト
9 浜松町 10 3分以内 226,105 1,106 スーパーインパクト
10 品川 10 3分以内 223,413 3,708 スーパーインパクト
11 田町 10 3分以内 218,030 3,619 スーパーインパクト
12 大崎 10 3分以内 226,105 3,753 スーパーインパクト
13 浜松町 5 3分以内 245,956 20,957 駅・スーパーインパクト
14 品川 5 3分以内 240,169 20,464 駅・スーパーインパクト
15 田町 5 3分以内 234,382 19,971 駅・スーパーインパクト
16 大崎 5 3分以内 243,063 20,711 駅・スーパーインパクト

 

 

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幸田貞夫(32歳)

大阪でメーカーの営業をしていました。先輩に進めらてて、過酷といわれる生命保険の営業をしていきたいと思っています。彼女とも別れたんで、ちょうど人生の転機ではないかと。

ちょうど来月転職をし、生命保険会社の営業をすることになりました。いまFP等の勉強中です。会社が品川なので、この近くで物件を考えています。

どこにすむのがいいんですかね?

家買ってしまうのはどうなんだろう?

独身で子供もいません。趣味は競馬です。東京の大井競馬に通いたい!

貯金は500万円もためてます。結構固いでしょ。

 

 

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