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【借入】住宅ローン借入の際に役立つ銀行側の近頃の動向、考えていること。

2014年1月24日に独立行政法人住宅金融支援機構が発表した2013年度民間住宅ローンの貸出動向調査結果にはいろいろ役立つ情報が満載です。

どのような商品を推しているのか、どのようなとことを審査で重視するのか、これからのローンはどんなものが出てくるか、等が見えてきます。

 

まずは銀行が売りたい住宅ローンはどんな商品であるかを見てみよう。2103年度に実施した金融機関へのアンケートで309の有効な回答が得られています。

 

 

どんな商品を銀行は売りたいか


全体は、 「固定期間選択型 (10年) 」と「変動金利型」が多いが、 業態別に比較すると、地方銀行で、 「 固定期間選択型 (10年) 」 を重視する 回答割合が、84.7%と最も多くなっている 。

 

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一方 、都銀 ・ 信託では、「変動 ・ 固定の金利ミックス型」 の割合が100%となっている。

 

  有効回答数 変動金利型 金利上限付き変動金利型 固定期間選択型 (3 年 ) 固定期間選択型 (5 年 ) 固定期間選択 (型 10 年 ) 全期間固定型 変動固定・変動金利ミクッス型 その他
全体 303 49.5% 4.0% 19.1% 19.8% 73.6% 17.8% 18.8% 2.0%
都銀 ・ 信託 6 66.7% 0.0% 16.7% 0.0% 83.3% 66.7% 100.0% 0.0%
地方銀行 59 62.7% 3.4% 16.9% 13.6% 84.7% 20.3% 33.9% 0.0%
第二地方銀行 34 73.5% 2.9% 17.6% 11.8% 73.5% 11.8% 11.8% 0.0%
信用金庫 164 41.5% 2.4% 19.5% 23.8% 75.6% 14.0% 9.1% 3.7%
信用組合 20 50.0% 20.0% 30.0% 35.0% 50.0% 10.0% 15.0% 0.0%
労働金庫 12 16.7% 8.3% 25.0% 16.7% 58.3% 58.3% 33.3% 0.0%
モーゲージバンク・その他 8 50.0% 0.0% 0.0% 0.0% 25.0% 25.0% 62.5% 0.0%
【参 考】全体(前回調査) 297 55.2% 5.7% 23.9% 20.2% 61.6% 16.8% 16.8% 2.0%

 

これを見ると、やはり当面の金利の低さから変動金利型を好む申込者が多く、やはり相変わらず強い。   都銀・信託に顕著なのは長目の固定期間選択型、ミックス型(固定と変動金利)を推進していこうと考えている割合が高いことである。  

どんなことを審査で重視しているか?


次に審査の際に銀行がどのようなところに気をつけているか、申し込む側から見ると、どんなところに気をつければ審査を通るかをみてみる。

  2013年 2012年 変化
返済負担率 (毎月 返済額/月 収) 64.40% 63.70% 0.70%
職種、 勤務先、 雇用形態 50.20% 51.50% -1.30%
借入比率 (借入額/担保価値) 37.30% 33.70% 3.60%
借入者の社会属性 35.30% 37.30% -2.00%
返済途上での返済能力の変化 27.40% 31.70% -4.30%
預貯金や資産の保有状況 26.10% 24.10% 2.00%
担保となる融資物件の 時価 19.50% 19.50% 0.00%
特になし 14.20% 11.90% 2.30%

これを見ると、やはり返済負担率、勤務先についてのウェイトが高く、ついで借入比率となっている。   返済途上での返済能力の変化についてはかなり重要と思われるが、金融機関は担保価値に対する借入額の割合である借入比率に比重を置いている。(返せなくなった場合に物件を売って返済ができるかを見ている。)

まずはある程度の長い期間勤務しており、年収が基準を超えていることに焦点があるようだ。   しかし、年収の額については銀行の貸し出す先の年収は600万円あたりの層から、徐々に下がり、400万円のあたりに焦点が移ってきていると他の調査では判明している。

どんな新商品を検討しているか?


最後にどんな商品を将来出していこうとしているかという質問だが、申し込み時の金利が適用可能なローンが一番高く、だいぶん空いて超長期住宅ローン等が追っている。   また高齢者向け、債務承継といった、少子高齢化対応商品の拡充を急いでいるようである。 リバースモーゲージについては次回のニュースで説明していきたい。

 

  2013年 2012年 変化
申込時の金利が適用可能なロ ーン 78.30% 81.60% -3.30%
返済期間35年超の超長期住宅ローン 21.20% 18.40% 2.80%
サービス付き高齢者向けアパート・ ローン 15.20% 8.40% 6.80%
リバースモーゲージ 13.10% 6.30% 6.80%
マンション共用部分の修繕リフォーム向けローン 7.10% 7.90% -0.80%
マンション建替えのためのローン 4.50% 6.30% -1.80%
自宅を賃貸し、賃料を担保とした住宅 ローン 3.50% 1.60% 1.90%
売却後 、買主への債務継承を前提とした住宅ローン 1.00% 1.10% -0.10%

銀行にとっての住宅ローン収益性の問題点(どれだけ儲かるか)      


 

銀行が将来的に住宅ローンの収益は厳しくなるとみているが、どのような理由かを聞いたアンケートがある。

それによると

  1. 80.9% : 貸出金利引き下げによる資金運用利回りの低下
  2. 41.4% : 資金調達コストの上昇
  3. 37.0% : 金利変動によるデフォルトリスクの拡大
  4. 26.5% : 任意繰上返済の発生増加
  5. 13.6% : 営業経費の上昇
  6. 0.6% : その他

これを見ると、3番目の金利変動によるデフォルトリスクの発生について37%という割合で、危険だと金融機関が感じていることがわかる。つまり住宅ローンを変動金利で借りている人が将来の金利上昇で返済が困難になることを言っている、

また2の資金調達コストの上昇というのも3と近いことであり、金利が上昇することを考え始めている、予測している様子がうかがえる。

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