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【借入】佐藤 凛子 33歳、とうとう都内にマンションを買う決意をする。ローンはどうする?

私の人生設計は分岐点を迎えている。佐藤凛子33歳

仕事も充実、インターネット関連の会社でプロジェクトも小さいものなら任されるようになった、シングルで33歳。(結構もてるほうだと思っている。信じている。。)

 

会社は品川ですが、今は神奈川県民で通勤は1時間くらい。そろそろ実家を離れて、一人暮らしをしないとと考えながら、いまだに親のすねをかじっている。

先日彼氏と別れたのをきっかけに、一人で生きていくことを考えるようになる。

実家は兄夫婦もいるし、かなりお邪魔虫、私はここでずっといるわけにはいかない。。

 

 

物件はこれが理想


ずっと考えて、いろいろな物件をチェックしてきた。実際にものも確認してきた。

① 交通の利便性が高いこと。②買物や、街に出やすいこと。 ③ペットが飼えること。 ④結婚してもとりあえずは住めること。⑤料理や生活がしやすいこと。⑥女一人で安全であること。

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そこでこんな物件が気になった。三井不動産レジデンシャルの パークホームズ築地グリーンサイド

53.95平米   2LDK  5,690万円

なんたって素敵なのは利便性、設備的にキッチンとペット可であること。こんなキッチンで友達を招きたいと。。

 

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私の戦略


おんなお一人様の人生設計を真剣に考えて、今から10年の私の戦略はこんな感じ。

 

① 家を買い、実家を出る。

② 仕事では男に負けないで頑張る。管理職をがんがん出世していく。

③ 実家では出不精だったのを、街に近い分遊びに行く。

④ 彼氏ができた場合、家を持っているとは言わず、結婚したら告げる。

⑤ 別のところに2人で住むときは購入した家を賃貸に出す。

 

そこで2つについて知りたい。どのようなローンを組めばいいの?変動とか、固定とか、なんだかよくわからない。あと賃貸で貸し出すとどれくらいかかるの?住人にインタビューすることはできないし。。

 

ローン戦略


いくら払えるかをベースに考えていくことにしよう。月に15万円、ボーナス月は5万円だけ追加なら、私は払えると思う。私は年収が今650万円でボーナスが100万円。かなり女性のこの年では稼いでいるほう。

 

親が頭金700万円を協力してくれる。自分の貯金のうち1,000万円を頭金。これで1,700万円が頭金としていれることができる。

マンションを購入するときは諸経費とかがかかるんだよね。うーん979,329円になるわ。ざっと概算で100万円と見ておきましょう。

 

固定金利を選択すると手数料を取る銀行もあるらしい。

物件価格 5,690万円

 

諸費用およそ100万円(これは最初に自己資金で支払う。)

頭金 1,700万円

ローン4,000万円が必要。。

 

諸費用の概算

 

抵当権設定関係費用 59,000円 登録免許税等、抵当権の設定に関して司法書士へお支払いいただく金額の概算です(登録免許税は1/1000で計算しております)。
保証会社事務手数料 32,400円 ローンのお借り入れに関する保証会社の事務手数料です。
保証会社保証料 867,929円 保証会社にお支払いいただく保証料です。
印紙税 20,000円 ローンの契約書に関する印紙税です。
固定金利手数料 0円 当初の金利を固定金利にされる場合の手数料です。

 

4,000万円を借りればなんとか買えるわね。どんなローンを組めばいいのかしら?

そこでシミュライズ住宅ローンを使用してシミュレーション。

 

変動金利と固定金利を比べてみたい。シミュレーション1、シミュレーション2と2つ一緒に計算できるから便利。

①に変動、②に固定金利、ともに30年で計算します。金利は固定だけ調べて入力2.2%(30年固定)を入力します。

 

設定①

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結果は以下のようになっている。

結果①

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  • シミュレーション1では変動金利の元利均等

月々の支払いは108,993円、ボーナス月(年2回)は202,549円になります。

  • シミュレーション2では固定金利の元利金等

月々の支払いは132895円、ボーナス月(年2回)は247,172円になります。

 

 

これだけ見るとシミュレーション1の変動金利が圧倒的に有利に見えるけど、気をつけないといけないのが、”変動”金利であること。

この表を見ると、一番返済額が多くなるときは、

 

シミュライズのシナリオで、135,105円(3万円弱高くなる。)まで増加、

ボーナス月は251,566円まで増加。

 

金利のシナリオ次第ではもっと高くなる可能性もある。要注意だわ。

 

シミュライズでは金利のシナリオを提供してくれているのね。今回はコアシナリオ(青)を使用して計算してみる。

 

シナリオ

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それらの状況を踏まえても、変動金利の安さは魅力。

結論として、変動金利を選択することにします。上記のコアシナリオが現実に近いとすると、2,969,620円変動金利のほうが総支払額が少なくなることがわかります。総支払額で比較するのが大事よね。

 

 

賃貸戦略


 

このローンで月々の支払いは108,993円、ボーナス月(年2回)は202,549円になります。

この物件を将来、賃貸に出さないといけない状況になったとすると、(これは結構幸せなシナリオ、だって彼が見つかってどこか別のところで生活することだから。。)

 

いくらで貸せるのかをチェック。

ここで使えるシミュライズ賃料プライサー

 

日比谷線、築地駅から4分でこの物件の概要をいれて計算をすると

結果②

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結果は212,248円。

 

貸せることができればこれだけの金額が毎月受け取れる。(貸せないと、もちろん入ってきません。管理費については賃貸料に含めることも可能です。)

 

ローンの毎月の支払108,993円、管理費 月額 16,510円 修繕積立金 月額 4,800円だから、

通常月は212,248円―(108,993円+16,510円+4,800円)=81,945円のプラス

 

ボーナス月は212,248円―(202,549円+16,510円+4,800円)=-11,611円とマイナス

 

お給料も上がると考えると、このくらいならやっていける自信が出てきた。

 

あとは結婚戦略


頭はすでに築地での生活を描き始める。

スーパー、習い事、ジム、

あと歩いて行ける結婚相談所も簡単に見つかる。最寄りはこれかな?

結婚相談所シャルマン

銀座アヴニール →公務員も在籍だって。。

ブライダルフォーチュン 医者歯科医専門もいいわね。。

まだまだ行きたくないけど。

私の人生戦略はこれからも続く。

 

 

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佐藤 凛子

 

 

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